数学计算对比买房和长期租房的经济效益

有同事说不想买房了,还转发了一段来自网上的计算。

100万价格,30万首付,70万贷款,(4.9%的1.1倍)30年等额本息,71万利息。个税1%契税1%(90平以上1.5%)中介费1.5%贷款等其他手续费1%,共4.5万。
十年后卖出。首付34.5万,十年内陆续还贷47万,剩余贷款本金57.5万,共计139万。十年内居住价值按房租折算得9.5万(地铁房200万租1600真实价格折算)。也就是需要支出129.5万。
假设没有买房而投资6%的理财,首付34.5万按6%复利计十年得27.5万,后续十年还贷47万抵消9.5万租金得37.5万,按等比数列减半再计算6%复利十年得15万,共42.5万利息。
也就是说,如果十年后卖出时,房价为129.5万(年涨幅2.6%)时,相当于拿回本金;房价为172万(年涨幅5.7%)时,才与投资中低风险的大额理财持平。

但是这段计算没有考虑公积金因素,也不是苏州这边的房子情况。而我一直很好奇单纯从经济角度计算,买房和租房的差异如何,所以借这个机会做了一个计算。

以苏州尹山湖附近某小区95平三室一厅计算。

买房的情况

总价约235w。

首付30%即70.5w,苏州首套房契税1.5%即3.525w,中介等其他费用暂且算2%即4.7w,购房时付款总计78.725w。

苏州园区公积金贷款,单身人士最大45w,利息3.25%。商业贷款119.5w,利息算6% (用了公积金贷款,商贷利息会提高)。计算器用的这个,应该问题不大 https://www.fangdaijisuanqi.com/,得出30年每月还款9123.06元。

公积金按苏州园区最高比例算,一个月28400*12%*2=6816,每月需要自己再还款2307.06元。

30年后贷款还清,有一套房子。

不买房的情况

精装修95平三室一厅,房租算3800,暂不考虑房租涨价。

假设公积金可以抵扣所有房租,每月还有6816-3800=3016公积金。公积金按照银行活期利息算(这里的利息不太确定对不对),假设每月是0.1%,考虑复利就是等比数列求和问题,30年后公积金本息总计
3016*(1-1.001^360)/(1-1.001)=1306144=130.6w

因为不用还房贷,每月自己多2307.06元,按理财利息每月0.5%算(年化6.17%),30年总计
2307.06*(1-1.005^360)/(1-1.005)=2317476.5=231.75w

首付的钱,按年化6%计算,30年后为
78.725*(1.006^30) = 94.2w

30年后的钱(包括没取出来的公积金),总计456.55w。

总结

如果房子在老化的前提下,仍然保持每年2.2%的涨幅,30年后价值235*(1.022^30)=451.43w,两者基本持平。

没有考虑的经济因素

  • 房租会涨
  • 公积金能否预支并抵扣全部房租
  • 持续30年维持6%的理财收益率有一定难度
  • 租房搬家费用、大件家具损耗、时间精力成本
  • 30年房子会老化

买房会带来生活质量的提升,为了尽量排除这个因素,只对比经济效益,假设租房的方式也保持同等生活质量,该买的东西都买。很难有房子可以连续租30年,因此搬家经济成本会非常高,一次搬家可能得花几万甚至更多,大件家具也可能需要重新购买,时间精力成本以及可能影响心情没有计算。

总的来说,在国内目前这种现实情况下,房子代表了经济实力,挂钩的东西很多,包括找对象、学区房等都会有优势。由于大家普遍有置办房产的观念和习惯,这也会使得优质地区的房子倾向于涨价,坚持不买房要承担的额外压力也会更大。作为对比,长期租房的经济层面优势有限,租房很难长租,且租客利益没有足够的保障。所以买房整体看起来比较划算。

但是对于刚毕业工作不久的人来说,租房通常会选择合租,并且不买大件家电,节约各种开支,而买房肯定是希望自己整住,生活质量高很多,水电费等各种开支必然也会更高。如果同时还有比较高的理财收益,但房子涨价幅度有限,这时计算下来租房的经济效益应该会更好。

最后想说一下,之所以会做这样一个计算分析,主要出于兴趣爱好,并且在最终得出了买房看起来更划算的结论,这比我直接听别人说买房更划算也会更有说服力。实际上30年时间里的不确定因素太多了,人类社会、国家、城市、政策如何发展也不确定,这里只是一个很理想化的计算,只能作为一个参考依据。